La división de caseríos en el País Vasco

El abandono paulatino de los usos agroganaderos vinculados tradicionalmente a la actividad de los caseríos en la Comunidad Autónoma del País Vasco es desde hace tiempo una realidad. Es por ello que el conjunto de leyes, normas y reglamentos permiten aumentar el número de viviendas de los caseríos favoreciendo a la viabilidad de la rehabilitación de estos edificios incrementando su vida útil y subsistencia de tan importante patrimonio. Por ello, en este artículo analizaremos lo que establece la Normativa vigente respecto a la división de los caseríos en el País Vasco y las condiciones de actuación en caso de querer acometer a su rehabilitación.

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Imagen: Caserio Almiña (Arrankudiaga)

ip-arquitectura-ite-inspeccion-tecnica¿QUÉ dice la Normativa vigente respecto a la división de los caseríos en la Comunidad Autónoma del País Vasco?
-Directrices de Ordenación del Territorio del País Vasco (D.O.T)

 

Las DOT -Directrices de Ordenación del Territorio del País Vasco- son un conjunto de normas e instrucciones a nivel de la CAPV que establecen la Estrategia Territorial de Euskadi. Mediante las D.O.T se marcan los ejes básicos de actuaciones sobre el medio ambiente, paisaje, recursos naturales, espacios urbanos, zonas residenciales e industriales…donde también se habla sobre la ordenación del medio físico y los caseríos existentes. La norma de Aplicación del Anexo II 1..3.d indica lo siguiente:

 

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“Los caseríos existentes en suelo no urbanizable deberían mantener su morfología actual. En aras a un aprovechamiento del patrimonio arquitectónico existente se permitirá la división horizontal posibilitándose duplicar el número de viviendas existentes sin sobrepasar, en ningún caso, el número de cuatro viviendas por caserío”

Esto indica que un caserío que se ubique en SUELO NO URBANIZABLE podrá ampliar su capacidad de vivienda en régimen de propiedad horizontal de 1 a 2 viviendas ó de 2 a 4 viviendas siempre que no se superen las cuatro viviendas por caserío:

ip-arquitectura-division-caserios-pais-vascoip-arquitectura-division-caserios-pais-vasco

ip-arquitectura-ite-inspeccion-tecnicaPero…, ¿y que edificaciones se consideran CASERÍOS acorde a la Normativa?

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Imagen: Caserio Basakoetxegoikoa (Arrankudiaga), bien de protección cultural a nivel del País Vasco

El Decreto 105/2008 de Medidas Urgentes en desarrollo a la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo establece en su artículo 9 una serie de condiciones para definir lo que realmente se considera un caserío. Para poder acometer a la división de un caserío al amparo de las D.O.T se tienen que cumplir todas condiciones que se establecen en el mencionado artículo:

Condiciones establecidas para la identificación de un caserío:

 

1) Constituirse como tipo edificatorio aislado, con uso predominante de vivienda.

 

2) Disponer de por lo menos una vivienda ya existente, todo ello según lo dispuesto en el Registro de la Propiedad en cada uno de ellos.

 

3) Disponer de licencia de primera ocupación o de documento que deje constancia de modo fehaciente de su efectiva ocupación residencial con anterioridad al 1 de enero de 1950.


ip-arquitectura-ite-inspeccion-tecnica¿Qué condiciones constructivas me establece la Normativa para la rehabilitación y división de mi caserío?

ip-arquitectura-division-caserios-pais-vascoLas Directrices de Ordenación del Territorio solamente indican que los caseríos existentes (…) deberían mantener su morfología actual. Independientemente de esta definición, para conocer a fondo el tipo de intervención constructiva a acometer tenemos que consultar si el caserío es un bien de protección cultural o no. Así, según la categoría de protección de bien cultural y el nivel que tenga se le aplicarán ciertas normas especificas para dichas actuaciones de intervención.

 

 

 

Imagen: Palacio Landa (Arrankudiaga), bien de protección cultural a nivel del País Vasco

 

Es conveniente consultar las Normas Subsidiarias o Plan General de Ordenación Urbana del municipio o acudir  al Centro de Patrimonio del País Vasco para averiguar si el caserío está protegido o no, y en ese caso, que grado de protección de bien cultural tiene.

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ip-arquitectura-ite-inspeccion-tecnica¿Qué pasa con el resto de caseríos que no se ubican en Suelo No Urbanizable?

Si bien es cierto que las D.O.T únicamente permiten la división en propiedad horizontal de los caseríos ubicados en Suelo No Urbanizable dejan un espacio en blanco para el resto de inmuebles que no se ubican en este tipo de Suelo. En este caso, sería conveniente consultar las Normas Subsidiarias o Plan General de Ordenación Urbana del municipio de interés para conocer a fondo la regulación en este ámbito.

 

ip-arquitectura-ite-inspeccion-tecnicaTengo un caserío que me interesa dividir…¿Por dónde empiezo?

El primer paso para acometer cualquier tipo de obra para la división de un caserío es consultar con el Área Técnica de Urbanismo del municipio del caso que ocupe. Para ello, lo ideal es contratar a un arquitecto o arquitecta que realice estas primeras labores de aproximación para:

-analizar las Normas Urbanísticas del Municipio.

-estudiar las características del caserío.

-preparar la documentación para la consulta urbanística al Ayuntamiento.

-estudiar la viabilidad del Proyecto de División acorde a la necesidad del Cliente.

En esta primera fase de aproximación, es muy importante obtener el visto bueno del Área Técnica de Urbanismo del municipio. Sin ello, no se podrá seguir adelante con el proyecto.

 

Si aún te quedan dudas o quieres más información sobre la división de caseríos en el País Vasco, no dudes en contactarnos aquí.

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